Oceňování, odhady nemovitostí - víte, že...
Užitečné informace
Ceny se stanovují podle vyhlášky Ministerstva financí ČR (oceňování podle cenového předpisu), anebo podle prodejnosti, kdy se určuje obvyklá, nebo tržní cena nemovitosti. Oceňování nemovitostí je vyžadováno především v těchto případech:
- při daňové povinnosti pro potřebu Finančního úřadu a ke stanovení výše daně z příjmu fyzických osob (nedodržení tzv. časového testu) při některých prodejích nemovitosti. Zde se posuzuje výše ceny nemovitosti podle kupní smlouvy a podle ceny z posudku zpracovaného podle vyhlášky MF ČR ke dni nabytí nemovitosti.
- při darování v případě, že cena darovaného majetku přesáhne hodnotu 5 000 000,- Kč. S darovací smlouvou se zpracovává znalecký posudek (odhad) podle vyhlášky MF ČR pro stanovení ceny darované nemovitosti a pro potřebu finančního úřadu ke stanovení výše daru
- v některých případech při dědickém řízení; znalecký posudek se vypracuje pokud ho vyžaduje soudní komisař, který dědictví vyřizuje z pověření Okresního soudu. U dědického řízení v ostatních případech stačí Odborné vyjádření k tržní ceně (jednodušší ocenění) kterým se stanovuje návrh ceny obvyklé, která vychází z porovnání s jinými prodanými nemovitostmi. Návrh ceny obvyklé se zpracovává pro účely přiměřeného vypořádání dědiců v rámci dědického řízení. Stav nemovitosti musí být respektován k datu úmrtí zůstavitele. Znalecké posudky v tomto případě opatřují dědicové. Ve sporných případech bývá znalec přibrán soudem.
- při rozvodovém řízení; vypořádání společného jmění manželů (vlastníky nemovitosti jsou oba manželé). Pokud se manželé na vypořádání nedohodnou, provede vypořádání soud na návrh některého z manželů. Vypořádání provádí soud jedním ze tří způsobů:
- reálné rozdělení podle výše podílů
- přikázání nemovitosti jednomu nebo více spoluvlastníkům
- prodejem a rozdělením výtěžku podle výše podílů
- Při vypořádání, kdy nemovitost vlastní jeden z manželů, se oceňuje výše vložených společných prostředků za manželství. Zde není důležité o kolik se nemovitost zhodnotila či znehodnotila, ale kolik prostředků ze společného jmění manželů bylo na nemovitost spotřebováno. V tomto případě je nutné prokazování pomocí patřičných dokladů. Při soudním vypořádání stanovuje soud znalce, který provede ocenění nemovitosti. Stav nemovitosti (stáří, opotřebení, provedení) se uvažuje k datu právní moci rozsudku o rozvodu manželství a ocenění se provádí k datu vypořádání a to stanovením návrhu ceny obvyklé. Tato oblast je poněkud složitější a vyžaduje individuální právní konzultaci.
- při úvěrovém řízení; jedná se o oceňování pro potřebu peněžního ústavu, kde peněžní ústav vyžaduje záruku. V současné době každý peněžní ústav – banka, má seznam smluvních znalců, kteří mohou ocenění pro zástavu provést podle stanovené metodiky. Jsou i případy, kdy se respektuje do určité výše ceny nemovitosti i jiný znalec. Ocenění se provádí v ceně obvyklé, nebo tržní, a lze ocenit i stavby nedokončené vč. ceny budoucí dle projektové dokumentace tvořící součást stavebního povolení, tedy potvrzené stavebním úřadem. Peněžní ústavy při tom zpravidla půjčují jen do 80% z ceny zjištěné při ocenění.
S oceněním nemovitostí souvisí i oceňování věcných břemen. Nejčastější věcným břemenem bývá doživotní užívání nemovitosti při převodu z rodičů na děti. Zde se oceňuje hodnota zřizovaného věcného břemene. V darovací smlouvě je pak stanoven rozsah užívání nemovitosti a podle tohoto rozsahu se provede i ocenění. Provede se zaměření místností a prostor a vyčíslí se obvyklá hodnota věcného břemena podle zjištěných podkladů v obci. Věcné břemeno se oceňuje pro potřebu upravení ceny při převodu nemovitosti, ale i pro potřebu daňovou u doživotního užívání nemovitosti.